Le bail est désormais une matière régionalisée, et non plus fédérale.

En Région de Bruxelles-Capitale, c’est l’ordonnance du 27 juillet 2017 « visant la régionalisation du bail d’habitation », publiée le 30 octobre 2017 au Moniteur belge qui est d’application.

Ces règles sont principalement contenues dans le Code du logement, et sont en vigueur depuis ce 1er janvier 2018.

Voici les principales nouveautés de ce bail bruxellois.

En général, les dispositions de cet arrêté sont impératives ce qui signifie qu’on ne peut y déroger par des conventions.

1. A quel type de bail ces nouvelles règles s’appliquent-elles ?

A tous les baux d’habitation, à savoir tous les contrats concernant un logement : résidence principale mais également secondes résidences et kots étudiants, à l’exception des hébergements touristiques (exemple : Airbnb), qui sont encadrés par une autre législation.

2. Ces règles s’appliquent-elles aux contrats en cours ?

Oui, la plupart des dispositions sont directement applicables aux contrats en cours, sauf :

• s’il s’agit de kots étudiants ou de colocations,
• et sauf en ce qui concerne les dispositions applicables à la conclusion des contrats de bail (comme les dispositions « anti-discrimination » ou informations précontractuelles obligatoires par exemple), qui s’appliquent aux baux conclus (ou renouvelés) après le 1er janvier 2018. 

3. Principales nouvelles règles communes à tous les baux d’habitation

• Informations précontractuelles obligatoires  par le bailleur

L’ordonnance met également à la charge du bailleur une obligation d’information sur les éléments suivants :

• La description du logement,
• Le loyer,
• L’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité,
• L’énumération et l’estimation des charges affectées aux parties privatives et/ou communes,
• Si ces charges sont sur la base des frais réels ou d’un forfait,
• Le mode de calcul des charges et le nombre de quotités dans la copropriété,
• Le certificat de PEB,
• Le mode de gestion de l’immeuble.

En cas de manquement fautif par le bailleur à son obligation d’information précontractuelle, les conséquences peuvent être lourdes : le preneur peut solliciter la résolution du bail et le juge pourrait limiter le montant des charges.

Le bailleur et l’agent immobilier s’exposent aussi à des amendes pénales, les Communes étant compétentes pour les poursuites.

• Données qui peuvent être recueillies par le bailleur ou l’agent immobilier- lutte contre la discrimination :

Les informations que le bailleur ou l’agent immobilier ont le droit de demander au candidat locataire sélectionné sont désormais reprises dans une liste exhaustive : en dehors de cette liste, ils ne peuvent exiger aucune autre information.

• Le nom et le prénom du candidat-preneur,
• Un moyen de communication permettant de le joindre,
• Tout document qui certifie son identité et atteste sa capacité de contracter,
• Le nombre de personnes qui composent son ménage, ainsi que
• Le montant des ressources financières dont il dispose ou une estimation de celles-ci.

L’article 200ter, § 1er, 5°, du Code bruxellois du logement, tel que modifié par l’ordonnance, permet au bailleur de recueillir « …5° le montant des ressources financières dont dispose le preneur ou son estimation », dans le respect des règlementations relatives à la protection de la vie privée.

L’ordonnance précise que « ni l’origine ni la nature des ressources ne peuvent être prises en considération par le bailleur pour refuser un logement » (§ 3).

Le preneur s’expose à des amendes s’il délivre de fausses informations.

• Annexe à joindre au contrat de bail

Le Gouvernement a établi une annexe à joindre au bail qui contient une explication destinée à informer le locataire et le bailleur sur un certain nombre d’aspects importants du Code en matière de baux.

• Changement de propriétaire 

Le bailleur est désormais obligé d’informer son locataire si le logement est mis en vente (par un courrier recommandé ou par exploit d’huissier).

Les agents immobiliers devront être très attentifs à cette disposition.

Lorsque le bail n’est pas enregistré, l’acquéreur peut mettre fin au contrat de bail moyennant un préavis de 6 mois notifié dans les 6 mois de l’acte authentique de vente.

En outre, le congé ne peut être donné avant la date prévue pour passer l’acte.

• Travaux

L’article 1724 du Code civil ne visait que la possibilité pour le bailleur d’effectuer les réparations « urgentes » dans son bien sans l’accord de son locataire.

Dorénavant, moyennant le respect d’une série de conditions et une fois par triennat, le bailleur peut réaliser dans son bien des travaux en vue d’améliorer sa performance énergétique.

Il ne pourra pas dépasser le délai maximal d’exécution des travaux (à savoir 60 jours), à défaut de quoi le preneur sera en droit d’exiger une diminution de loyer.

L’amélioration de la performance énergétique peut donner lieu à une augmentation du loyer, lorsque les parties se sont expressément accordées sur ce point, au plus tard un mois avant l’exécution des travaux.

Une liste non limitative des principales obligations de réparation et d’entretien incombant au bailleur et au locataire a été établie par le Gouvernement. Les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition.

• Cession de bail et sous-location

Il est désormais interdit de sous-louer ou de céder son bail sauf accord écrit et préalable du bailleur et sans le formaliser de façon écrite et moyennant certaines conditions.

Les travaux préparatoires rappellent que le refus du bailleur « ne pourra être abusif et contraire au principe d’exécution de bonne foi ».

Enfin, pour que la cession ou sous-location du bail puisse s’opérer, il est à noter que toute une série de formalités sont à respecter (ex. la nécessité de notifier au bailleur, par voie recommandée, un projet de cession/sous-location comprenant les données d’identification du cessionnaire/sous-locataire, etc.).

• Litiges

Nouveauté importante : la clause d’arbitrage convenue avant la naissance du litige est réputée non écrite.

En revanche, lorsque le différend est né, les parties peuvent décider de recourir à l’arbitrage.

4. Colocation

Lorsqu’un logement est loué par plusieurs locataires, qui ont conclu ensemble un seul bail, on parle d’une colocation.

Le nouveau bail de colocation assure une sécurité pour tous les occupants de la colocation et pour le bailleur.

Ces nouvelles règles ne s’appliquent toutefois que d’un commun accord des colocataires avec le bailleur : c’est un régime volontaire :

• Un pacte de colocation devra être signé entre les colocataires, « afin de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de ce mode d’habitat ».

• La colocation est régie par un contrat unique, signé entre les preneurs et le bailleur. Ce contrat fera l’objet d’un avenant au moment de l’entrée dans la colocation d’un nouveau colocataire.

Désormais, un seul contrat de bail lie les locataires au bailleur et un pacte de colocation (déterminant les règles de la vie en commun, la répartition du loyer, la garantie, la prise d’assurance, etc.) est annexé au contrat.

• Les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail, ce qui implique certaines conséquences, exemples : le bailleur peut réclamer à chacun des colocataires le paiement total du loyer, une mise en demeure adressée par le bailleur à l’un des colocataires vaudra à l’égard des autres, etc.

Cela implique aussi que les parents qui se portent caution de leur enfant, prennent un engagement important : c’est tous les colocataires qu’ils garantissent !

• Par ailleurs, si l’un des colocataires veut quitter la colocation, le bail de colocation prévoit deux mois de préavis, sans indemnité, à condition de trouver un nouveau colocataire accepté par le groupe ou d’avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire.

• Le colocataire sortant doit trouver un remplaçant (compte tenu des modalités prévues dans le pacte de colocation).

A défaut, il doit pouvoir démontrer qu’il a effectué une « recherche active et suffisante » en vue de trouver un nouveau colocataire.

Le nouveau colocataire doit marquer son accord aux règles stipulées dans le pacte de colocation. Il doit également présenter des indices de solvabilité permettant d’assurer sa part de loyer.

Si selon le bailleur et les colocataires non sortants, tout ou partie des exigences qui précèdent ne sont pas remplies, ces derniers auront la possibilité de refuser le nouveau colocataire, à la condition néanmoins d’invoquer de « justes et raisonnables motifs ».

• Les obligations futures dont le colocataire sortant se libère, s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’expiration du congé. 

5. Baux de courte durée

On peut désormais mettre fin au bail de courte durée avant l’échéance via un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois.

Le preneur peut le faire à tout moment et sans motifs particuliers.

Le bailleur ne peut résilier que s’il désire occuper personnellement le bien (mais il doit attendre l’échéance pour les baux d’une durée inférieure à un an).

Il est également possible de prolonger plusieurs fois le bail, aux mêmes conditions, durant maximum 3 ans.

L’enregistrement du bail de courte durée, par le bailleur est désormais obligatoire.

6. Bail étudiant

Le nouveau bail étudiant est plus adapté à la vie estudiantine actuelle : Erasmus, seconde session, changement d’orientation, etc.

Pour que le régime juridique relatif au bail de logement étudiant s’applique, il faut :

• Que les parties y consentent expressément.
• Qu’ensuite, l’étudiant prouve sa qualité d’étudiant (preuve d’inscription ou preuve de la demande).

• La durée du bail étudiant est de maximum 12 mois, renouvelable par période d’un an. Les parties peuvent prévoir une durée inférieure à un an mais pas supérieure.

• Le bailleur peut mettre un terme au bail en cours, s’il notifie un congé au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

Le preneur peut quant à lui mettre fin au bail à tout moment moyennant un congé de deux mois.

• Les baux conclus pour une durée inférieure à trois mois ne peuvent être résiliés anticipativement ni par le bailleur ni par le preneur.

• Si le bail a été conclu ou prorogé pour une période de douze mois, et qu’à son échéance, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est prorogé pour une nouvelle période de douze mois. Cette règle s’applique même si un congé a été notifié.

• Lorsque le bail étudiant a été conclu pour une durée inférieure à douze mois, si le bailleur ne notifie pas de congé dans les délais requis et qu’à l’expiration du bail le locataire continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail sera présumé avoir été conclu pour une durée de douze mois.

Cependant ces règles sont supplétives, vous pouvez dès lors toujours opter pour un bail classique, de commun accord avec le bailleur.

7. Et en Wallonie et en Flandre ?

En Wallonie, la réforme vient d’être adoptée par le Parlement et entrera en vigueur le 1er septembre 2018.

En Flandre une réforme est également en préparation, mais rien n’a encore été décidé concrètement. Pour l’instant donc, rien ne change, la loi fédérale continue à s’appliquer en Région flamande.