Rappel des principes

Le renouvellement des baux commerciaux est réglementé par la loi du 30 avril 1951 (ci-après « la Loi »).

La durée des baux commerciaux ne peut, en principe pas être inférieure à 9 ans.

Un bail commercial de courte durée peut cependant être autorisé pour une durée égale ou inférieure à 1 an.

Ce bail de courte durée permet surtout aux pop-ups stores de se développer. 

Le locataire commercial est, en principe, en droit d’obtenir 3 renouvellements, d’une durée de 9 ans chacun, de son bail initial. Le bailleur n’est pas tenu d’y consentir pour autant qu’il paye une indemnité déterminée par la loi.

Les formalités que les parties se doivent de respecter dans ce cadre sont particulièrement strictes et il convient d’y faire extrêmement attention.

Le renouvellement du bail commercial n’est donc pas automatique.

Les formalités à accomplir par le locataire

Le locataire désireux d’exercer son droit au renouvellement aux fins de poursuivre l’exploitation du même commerce, doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus et quinze mois au moins avant l’expiration du bail en cours.

Au vu des incertitudes jurisprudentielles concernant la manière de calculer le délai, il convient d’être toujours prudent en procédant à la notification quelques jours après le premier jour du délai et au moins quelques jours avant le dernier jour du délai.

Cette notification doit par ailleurs impérativement contenir une série de mentions précisées par la Loi :

- Cette demande doit indiquer les conditions auxquelles le locataire est disposé à conclure le nouveau bail (par exemple, le montant du loyer) et préciser qu’à défaut de réponse du bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, faisant état de son refus, de la proposition d’autres conditions (le plus souvent, un autre montant pour le loyer) ou de l’offre d’un tiers, le bail sera présumé renouveler aux conditions proposées par le locataire.

Il y a lieu d’être très attentif à respecter ces conditions, en telle sorte qu’il sera toujours plus prudent de confier la rédaction de cette demande à un professionnel.

Demande irrégulière

Si le locataire a oublié d’adresser au bailleur sa demande de renouvellement dans les délais ou dans les formes requises, il devra en principe quitter les lieux sauf s'il obtient l'accord du bailleur de rester. 

Dans cette hypothèse, le bailleur aura toujours la faculté de notifier à son locataire "à durée indéterminée" un congé de 18 mois au minimum.

Mais, toujours dans ce cas, le locataire pourra solliciter auprès de son bailleur entre le 18e et le 15e mois qui précède l’échéance de ce congé, le renouvellement du bail.

Les étapes après la demande de renouvellement

Après réception de cette demande de renouvellement, le bailleur devra soumettre une réponse précise au preneur par courrier recommandé ou par exploit d’huissier dans un délai de trois mois à dater de la notification de la demande du preneur.

Le bailleur ne peut refuser l’octroi d’un tel renouvellement que dans les hypothèses et les conditions énoncées par la Loi et, le cas échéant, moyennant le paiement au preneur d’indemnités d’éviction établies forfaitairement par la Loi.

Les hypothèses dans lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement peuvent être résumées comme suit :

• Sa volonté d’occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par certaines catégories de personnes, à savoir des proches, décrites par la loi ;
• Sa volonté d'affecter l'immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale ;
• Sa volonté de "reconstruire" l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité ;
• En cas de "manquement grave " du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours;
• L’offre d’un loyer supérieur par un tiers, si le preneur ne fait pas d'offre égale conformément aux articles de la loi ;
• L’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur qui aurait commencé l'exploitation d'un commerce similaire dans le voisinage, dans certaines conditions exposées par la loi ;
• En dehors des motifs précités, moyennant le versement au preneur d’une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé.

Le bailleur peut accepter la demande de renouvellement tout en sollicitant l’application de nouvelles conditions.

Dans ce cas, le preneur devra réagir à la notification de ces nouvelles conditions dans un délai de trente jours à peine de forclusion.

Le preneur devra alors marquer son accord dans ce délai ou, à défaut d’accord pur et simple, saisir le juge de paix compétent dans ce délai de trente jours et moyennant les formes prévues par la Loi.

Le juge statuera alors en équité.

Il est important de relever que si le juge fixe des conditions qui dépassent les prévisions du preneur, seul ce dernier pourra se désister de sa demande de renouvellement ; il existe donc un droit discrétionnaire de désistement au seul profit du preneur, lequel doit néanmoins être exercé par ce dernier dans les 15 jours de la signification du jugement rendu en appel au plus tard.

Ensuite, si le jugement rendu en premier ressort n’a pas été frappé d’appel ou si, dans les quinze jours de la signification du jugement rendu en degré d’appel, le preneur ne s’est pas désisté de sa demande de renouvellement, le bail sera renouvelé aux prix et conditions fixés par le juge.